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서울의 한 공인중개사무소에 아파트 시세표가 붙어 있다. (사진=방인권 기자)



전문가들은 실거주 목적의 전세의 경우는 추가적인 대출 규제에 대해 신중하게 접근하거나 예외적인 대출 규제를 적용하는 등 세입자 보호와 시장 안정 사이의 적절한 균형점을 찾아가며 규제 속도를 조절할 필요가 있다고 조언하고 있다.

29일 부동산업계에 따르면 6·27 대출규제 이후 장려금 일명 ‘갭투자(세안고 매매)’를 금지하기 위한 소유권 이전 조건의 전세자금대출이 금지된 가운데, 시장 안팎에서는 전세대출에도 주택담보대출(주담대)와 같이 DSR이 적용될 가능성이 지속적으로 거론되고 있다.
금융위원회 관계자는 “당장 적용하진 않지만, 가계부채 관리방안의 하나로 고려 중”이라며 “앞선 국정기획위원회 업무보고에서 집값 불안이 예금담보대출 지속하면 DSR 적용 대상을 전세대출 등으로 확대할 수 있다는 취지의 보고를 했다”는 입장이다.
다만 김윤덕 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회 답변서를 통해 전세대출에 DSR을 포함하는 방안에 대해 “최근 발표된 6·27 대출 규제가 시행 초기 단계인 만큼 가계대출 추이나 시장효과를 보아가며 추가 규제를 검토할 필요가 있다”면서도 “ 2012년주5일제 전세대출에 DSR에 적용할 경우 저소득 서민이나 실수요자를 중심으로 대출 한도가 축소될 수 있어 주무부처인 금융위와 관련 내용에 대해 협의할 계획”이라는 입장을 전했다.
실제 그동안 전세자금 대출은 서민 주거 안정을 이유로 DSR 적용에서 제외돼왔다. 때문에 만일 전세대출에 DSR을 적용한다고 해도 정부는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 이자율 전세대출 이자 상환분부터 DSR 규제에 편입하는 방안을 검토하는 상황이다.
이와 함께 지난 21일부터 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증(SGI)의 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 한 차례 더 하향조정되자 시장에선 전세에 대한 불안감이 높아지며 전세의 월세(반전세) 전환 움직임이 빨라지고 있다. 전세대출 보증비율이 80%로 줄어 외국계은행신용대출 들면 세입자는 만약 집주인에게 전세 보증금을 돌려받지 못 할 경우 20%는 보증받지 못하게 된다.
전문가들은 집값 안정을 위해 갭투자 목적의 전세대출 등은 규제가 필요하지만, 실거주를 위한 세입자들의 대출 제한에 대해서는 시차를 두고 점진적으로 접근해야 시장 혼란을 막을 수 있다고 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “모든 경제 현상에는 작용과 반작용이 있는데 전세 제도 자체가 완벽하다고 할 순 없지만 한국의 오래된 주거 문화인 전세 관행 자체를 어느 정도 인정해주면서 점진적으로 접근해야 한다”며 “전세보증 비율을 80% 낮추게 돼 집주인이 돈을 못 돌려주면 역전세난 우려가 또 살아날 수 있고, 전세대출 DSR 적용을 세입자 전체로 확대하는 것도 주거안정 등을 고려해 신중해야 한다”고 우려했다. 다만 “집값 안정 목표를 위해서는 전세대출 규제에서도 과도한 갭투자만을 정밀 타깃으로 하는 점진적 규제가 합리적”이라고 부연했다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “전세대출에 DSR까지 적용하면 실수요자의 주거불안이 커질 수 있다”며 “실거주하려는 세입자들을 대상으로 전세대출을 규제하기 보다는, 대출이 다른 용도로 악용되지 않도록 엄격히 관리·감독하는 것이 더 중요하다”고 말했다.
박지애 (pjaa@edaily.co.kr)