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이번 공약(公約)도 공약(空約)에 그칠까. 21대 대선 주자들이 내놓은 부동산 공약은 대부분 '공급'에 초점이 맞춰졌다. 시장 안정과 민심 잡기에 이를 대체할 만한 키워드가 없어서다. 하지만 새로운 내용도 없고 실현 가능성 역시 낮다는 지적이 이어진다. 

산업은행 "교통이 편리한 곳에 4기 신도시 개발을 준비해 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택을 공급하겠다."

이재명 더물어민주당 대선 후보는 '4기 스마트 신도시' 건설로 주택공급을 확대하겠다고 밝혔다. 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비를 지원하고, 노후 인프라를 전면 재정비해 도시 기능과 사금융채무통합 주거 품질을 높이겠다는 윤석열 정부 때의 기조도 받아들였다.
청년·신혼부부를 위해서는 "맞춤형 공공분양과 고품질 공공임대를 대폭 늘려 주거 불안을 덜겠다"고 했다. 공공주택 물량 확보는 노후 공공청사와 유휴 국공유지를 복합 개발해 실현한다는 계획이다. 수도권을 중심으로 공급 부족이 심각한 만큼 서울 노후 도심을 중심으로 재개발·재건축에 우대금리 대한 진입장벽도 낮추기로 약속했다. 이 후보는 "용적률 상향과 분담금 완화를 추진하겠다"고 밝혔다.
그러나 아직 3기 신도시 진척도 더딘 상황에서 4기 신도시 추진이 언급되자 우려의 목소리도 나온다. 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 광명·시흥 공공주택지구의 경우 토지보상조차 아직 시작되지 않았다. 지난해 예상됐던 토지보상계획은 올해 6월에 아파트담보대출금리비교사이트 서 다시 9월로 미뤄진 상태다. 실질 보상에 상당한 시일이 걸리는 점을 감안하면 2027년에서 2029년으로 미뤄진 공급일정은 더 미뤄질 것으로 예상된다. 
교통 여건이 충분히 마련되지 않은 채 남겨진 2기 신도시는 아예 언급조차 없다. 수도권 광역급행철도(GTX) 개통에 속도를 내겠다는 공약들이 나왔지만 사업이 지연되면서 교통 인프라를 4월6일 제대로 갖추지 못한 위례신도시 등의 지역은 '베드타운화'가 진행 중이다.
김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 "3기 신도시도 제대로 추진되지 않은 데다, 그린벨트를 해제해 공급하겠다는 정책 역시 준공까지 10년 이상이 걸린다는 상황에서 4기를 언급하는 건 현실성과 거리가 있다"며 "특히 공공주도 공급은 재원 확보가 관건인데, 주택도시기금 등의 재정 여건이 좋지 않은 상황에서는 추진이 쉽지 않아 보인다"고 말했다.



21대 대통령선거 주요 후보 부동산 공급관련 공약/그래픽=비즈워치



"결혼하면 3년, 첫아이 3년, 둘째 아이 3년, 총 9년간 주거비를 지원하는 '청년 결혼 3·3·3 주택'을 매년 10만호 공급하겠다."

김문수 국민의힘 대선 후보는 '청년 결혼 3·3·3 주택' 공약을 주요 공급책으로 내세웠다. 그는 매년 주택 20만가구를 청년과 신혼·육아 부부에 공급하고 이 중 10만가구를 청년 결혼 3·3·3 주택으로 공급한다는 계획이다. 
그는 또 "공공주택의 10% 이상을 1인가구 맞춤형으로 특별공급하고 반값 셰어하우스, 대학가에 반값 월세 존을 조성하겠다"며 유휴부지를 활용한 다양한 청년 기숙사를 조성하는 계획도 밝혔다. 
아울러 정비사업 속도를 높이기 위해 재건축·재개발 관련 권한을 기초자치단체로 이양하고, 민주당이 완화 기조를 유지하고 있는 재건축초과이익환수제는 폐지하겠다고 밝혔다. 그러나 정비사업 등 민간 영역 중심의 공약은 사업성 없이는 실현되기 어렵다는 지적이 나온다. 
재원 조달 계획 없이 공공에서 10만가구 공급을 논하는 것도 실현 가능성에 의문이 든다는 지적이 뒤따른다. 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 "새롭다기보다 기존 정책의 범위를 넓힌 정도"라며 "게다가 청약저축이 줄어들고 국민주택채권 발행도 쉽지 않아 주택도시기금이 줄어드는 상황도 고려해야 할 것"이라고 덧붙였다.
이준석 개혁신당 후보는 재건축·재개발 과정에서 전용 59㎡ 물량을 집중 공급할 경우 용적률 인센티브를 대폭 부여하겠다는 공약을 제시했다. 청년, 신혼부부, 1인 자녀 가구 등이 선호하는 중소형 평형 공급을 늘리겠다는 취지다. 
신뢰 잃은 '반복'보다 기존 정책 '다져야' 



주요 후보의 부동산 공약 방향성은 동일하게 공급이라는 좌표를 향해 있다. 그러나 새로운 해법이나 숫자보다는 기존 프레임을 반복하는 모습들이다. 전문가들은 매년 반복되는 공약(空約)에 그치지 않으려면 실현 가능성에 초점을 둬야 한다고 입을 모은다. 
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공급 부족에 대한 인식은 대체로 동일하지만 이를 어떻게 실현할지에 대한 세부적인 내용은 없는 상황"이라며 "실행력 없는 공약은 시장 신뢰를 낮출 수 있는 만큼 향후 공급 문제를 어떻게 풀어갈지를 구체화할 필요가 있다"고 지적했다. 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "과거처럼 공급 숫자만 강조하는 것은 오히려 시장 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다"며 "차기 정부가 해야 할 일은 그동안 실현되지 못하고 부풀려진 공급계획을 현실성 있게 조정하고 정비하는 것이 먼저"라고 강조했다.
단기적 시장 문제부터 해결해야 한다는 지적도 나온다. 남영우 교수는 "공급은 단기간 실현하기 어려운 부분이나 미분양, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 양극화 등 현재 당면 문제들에 대한 해법은 보이지 않는다"며 "미분양, PF, 건설경기 악화 등 당면 문제 해결이 선결돼야 시장이 회복하며 정부에서도 공급 정책을 구체적으로 펼 수 있을 것"이라고 제언했다.
김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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